Mietkündigung zulässig trotz rascher Nachzahlung?

Von Carsten Krug

Seit längerer Zeit schon streiten sich der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes und die 66. Kammer des Landgerichtes Berlin über die Frage, ob die nachträgliche Zahlung von Mietschulden eine auf diese Mietschulden gestützte ordentliche Vermieterkündigung nachträglich heilt.

Sachverhalt:
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 666,42 Euro. Der Beklagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt. Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten kurze Zeit später an die Klägerin.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15. November 2023 zum Az. 66 S 18/23) wies die Räumungsklage ab, weil die sogenannte Schonfristzahlung des Mieters die Folgen der ordentlichen Kündigung geheilt hätte.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 23. Juli 2025 zum Az. VIII ZR 287/23):
Der Bundesgerichtshof ist der Rechtsauffassung des Landgerichtes Berlin mit sehr deutlichen Worten entgegengetreten.

Entgegen der Auffassung des Landgerichtes Berlin ist die auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Eine auf den Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.

Fazit:
Bis zu einer möglichen gesetzlichen Änderung bleibt Vermietern geraten, bei kündigungsrelevanten Mietschulden fristlos-außerordentlich und hilfsweise ordentlich zu kündigen.
Eine etwaige Schonfristzahlung des Mieters (maximal bis zwei Monate nach der Zustellung der Räumungsklage möglich), heilt dann nur die Folgen der fristlos-außerordentlichen Kündigung, nicht aber diejenigen der ordentlichen Kündigung.

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