Die steuerliche Abschreibung von Gebäuden spielt für Eigentümer und Investoren eine zentrale Rolle. Sie beeinflusst unmittelbar die laufende Steuerlast und hat damit erhebliche Auswirkungen auf den Cash-Flow eines Objektes. Die für die Höhe der Abschreibung maßgebende Nutzungsdauer kann bei der Anschaffung einer Immobilie bestimmt werden. Technische, wirtschaftliche oder rechtliche Rahmenbedingungen können dafür sprechen, dass ein Gebäude objektiv voraussichtlich weniger lang genutzt werden kann, als nach den pauschalen amtlichen AfA-Tabellen unterstellt wird.
Von Lars Helbig
Nach dem Einkommensteuergesetz erfolgt die Abschreibung (AfA) von Gebäuden grundsätzlich anhand gesetzlich festgelegter Prozentsätze, die eine typisierte Lebensdauer widerspiegeln. Für Wohngebäude gilt in der Regel gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ein Zeitraum von 50 Jahren beziehungsweise 2 Prozent pro Jahr. Kommt es jedoch zu Abweichungen im tatsächlichen Nutzungsverlauf – wenn etwa das Gebäude aus technischen, wirtschaftlichen oder rechtlichen Gründen objektiv früher unbrauchbar wird –, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass diese Verkürzung nachvollziehbar und plausibel dargelegt wird. Maßgeblich bleibt, für welchen Zeitraum das Gebäude vernünftigerweise genutzt werden kann.
Bis ins Jahr 2023 verfolgte die Finanzverwaltung in Bezug auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eine restriktive Linie. Steuerpflichtige mussten den Nachweis fast ausschließlich mit Gutachten bestimmter Sachverständiger führen. Die Finanzverwaltung akzeptierte als Nachweis grundsätzlich nur solche Gutachten, die von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden. Andere Ansätze wurden in der Regel nicht anerkannt, was für viele Steuerpflichtige eine erhebliche Hürde darstellte.
Diese zuvor restriktive Praxis wurde durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) grundlegend revidiert. Der BFH stellte klar, dass für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer keine bestimmten Gutachtergruppen oder exklusiven Bewertungsmethoden mehr vorgeschrieben sind. Es genügt, jede sachverständige Methode heranzuziehen, die im Einzelfall zur Schätzung geeignet erscheint. Entscheidend ist, dass die maßgeblichen Faktoren wie technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar und plausibel erfasst werden. Die größte Wahrscheinlichkeit für die angenommene Nutzungsdauer im Einzelfall ist ausschlaggebend. Eine absolute Sicherheit verlangt das Gericht hingegen nicht. Die Schätzung muss plausibel und objektbezogen begründet sein, wobei ausschließlich die objektive Nachvollziehbarkeit im jeweiligen Kontext zählt.
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen diese höchstrichterliche Rechtsprechung nun vollständig übernommen und das restriktive Vorgängerschreiben rückwirkend aufgehoben. Die Finanzverwaltung akzeptiert nun jede sachverständige und geeignete Methode zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Für die Praxis bedeutet dies, dass sämtliche Immobilienerwerber künftig ihre Abschreibungen flexibler an die tatsächlich verbleibende Nutzungsdauer des jeweiligen Objekts anpassen können. Wer eine mögliche Anpassung sorgfältig prüft und plausibel dokumentiert, kann dadurch die AfA gezielt an die realen Gegebenheiten des Gebäudes anpassen und so von steuerlichen Vorteilen profitieren.
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