Vermögensübertragung optimieren: Schenkung, Verkauf und Nießbrauch?

Von Norbert Schmitz

Schenkung vs. Verkauf
Bei der Übertragung von Immobilien oder Gesellschaftsanteilen ist die Wahl der richtigen Art entscheidend, da sie steuerliche und rechtliche Folgen hat. Man unterscheidet zwischen Schenkung, Verkauf oder einer gemischten Form mit teilweiser Gegenleistung.

Gegenleistungen müssen nicht in Geld erfolgen, sondern können auch Verbindlichkeiten, Pflegeleistungen, Rentenzahlungen oder Nießbrauchrechte sein. Besonders der Nießbrauch ermöglicht es wirtschaftliche Vorteile zu nutzen, während das Eigentum bereits übertragen wurde.

Ein zentraler Aspekt ist die Wertermittlung des übertragenen Vermögens. Je nach Art des Grundbesitzes gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, wie zum Beispiel das Vergleichswertverfahren für Wohnungs-/Teileigentum sowie Ein-/Zweifamilienhäuser. Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen wird meist der gemeine Wert ermittelt. Für steuerliche Zwecke kommt vor allem das vereinfachte Ertragswertverfahren zum Einsatz, während beim Verkauf häufig der IDW S1-Standard angewendet wird. Veraltete Methoden (zum Beispiel Stuttgarter Verfahren) sollten ersetzt werden.

Sowohl Schenkungen als auch Verkäufe haben steuerliche Auswirkungen, insbesondere bei Immobilien. Ob eine Übertragung (teil-)entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, beeinflusst steuerliche Fristen, etwa für die Abschreibung oder den Beginn des Zehn-Jahres-Zeitraums zur Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen. Eine sorgfältige Planung ist essenziell, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und Risiken zu minimieren.

Nießbrauch: Steuerliche Vorteile bei der Vermögensübertragung
Die Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation kann steuerliche Belastungen mit sich bringen – neben der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind auch Einkommen- und Grunderwerbsteuer relevant.

Durch die Bestellung eines Nießbrauchrechts lassen sich steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten nutzen, da der Nießbrauch den Wert des übertragenen Vermögens mindert und so die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage reduziert. Ein Nießbrauch erlaubt die Nutzung und die Ziehung der „Früchte“ aus fremdem Eigentum. Es ist ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht, welches nicht nur an Immobilien, sondern auch an Forderungen, Wertpapieren oder Gesellschaftsanteilen bestellt werden kann.

Arten des Nießbrauchs:
Vorbehaltsnießbrauch: Eigentum wird übertragen, aber der ursprüngliche Eigentümer behält das Nutzungsrecht. So können Eltern eine Immobilie auf ihr Kind übertragen, aber weiterhin Mieteinnahmen erhalten.

• Zuwendungsnießbrauch: Eigentum bleibt unverändert, aber Nießbraucher erhält das Nutzungsrecht.
• Vermächtnisnießbrauch: Der Erbe erhält das Eigentum, die Nutzung liegt beim Vermächtnisnehmer.

Bewertung des Nießbrauchs:
Der Wert eines Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger:

• Vervielfältiger: Abhängig von der Laufzeit, bei lebenslangem Nießbrauch basierend auf der statistischen Lebenserwartung.
• Jahreswert: Reinertrag des belasteten Vermögens (z. B. Mieteinnahmen, Dividenden).
  

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